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Imóvel tem preço ‘artificializado’
Álisson Arruda
O setor da construção civil da Paraíba registrou uma elevação desenfreada dos preços dos imóveis, nos últimos cinco anos. O Conselho Regional de Corretores de Imóveis da Paraíba (Creci-PB) revela um aumento que ultrapassa 200% no preço dos imóveis e de 300% dos lotes em João Pessoa. A súbita demanda gerada por programas habitacionais e o aumento da oferta de crédito fizeram a ‘lei de mercado’ disparar os valores, gerando uma artificialização que, segundo pesquisadores do Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada (Ipea), é insustentável e aponta para uma possível “bolha imobiliária”. Nas áreas que registram os maiores picos de elevação, como a Zona Sul da Capital, os altos preços já provocam atraso nas vendas. No local, apartamentos que eram vendidos por R$ 55 mil, passaram a ser comercializados por R$ 170 mil no período (209%).
Segundo o Creci-PB, considerando a Grande João Pessoa, o aumento médio é de cerca de 60%. O órgão aponta que não há um controle exato de quanto foi a valorização imobiliária no Estado, mas que Campina Grande e Patos também registraram grandes aumentos. Além disso, mesmo nessas cidades, a elevação varia muito de um bairro para outro.
Alguns corretores revelam que, enquanto alguns bairros têm estabilidade nos preços, outros têm influência direta da demanda da população de baixa renda, que passou a adquirir imóveis por meio de financiamentos do programa Minha Casa, Minha Vida.
No entanto, nessas áreas a especulação já está se tornando fora dos padrões de compra da população e, mesmo por meio do financiamento, vendas deixam de ser feitas porque compradores não têm o valor de entrada. “Não pode subir mais, não tem lógica. As construtoras sugam muito face à demanda e já estamos sentindo os reflexos disso. Antes a gente vendia apartamentos no início da obra e agora mais da metade conclui e não vendemos. Quem tem sua casa que vale uns R$ 200 mil, vê a construção de um prédio ao lado com apartamentos vendidos pelo mesmo preço aí quer vender a casa por R$ 500 mil, mas não vale”, relatou o corretor de imóveis Raimundo Nonato Filho.
Setor vê atraso nas vendas
Segundo Nonato Filho, desde o início do MCMV, a situação no bairro mudou muito e novos equipamentos como supermercados e shopping, e investimentos na infraestrutura do local, incentivaram ainda mais a procura. Nonato contou que apartamentos acima de R$ 120 mil já registram atraso para vendas. Ele contou que muitos alguns construtores inserem equipamentos de clube para justificar os preços, como piscina e sauna.
“Mas tem imóvel que não tem nada e o custo é alto sem justificativa. Tem apartamento com 60 metros por R$ 170 mil. Está inflacionando o preço. A procura existe, mas existe muito imposto ainda. Já deixei de vender apartamento da classe C porque a pessoa vai gastar quase R$ 5 mil de impostos além do valor de entrada aí inviabiliza. Acredito que vai estabilizar em breve, senão a população não pode mais comprar”, relatou Nonato.
Efeitos das políticas públicas
O segmento está artificialmente aquecido e quanto mais se fomentar um mercado em plena atividade, mais forte deverá ocorrer um ajuste. É o que afirmou o técnico de Planejamento e Pesquisa da Diretoria de Estudos e Políticas Macroeconômicas (Dimac) do Ipea, Mário Jorge Cardoso de Mendonça. Segundo ele, o mercado imobiliário está super aquecido por causa do efeito de políticas públicas direcionadas, como as medidas para o aumento do crédito e os gastos públicos no setor da construção civil. No entanto, ele avalia que um problema no setor imobiliário no Brasil não contaminaria toda a economia como ocorreu nos Estados Unidos.
De janeiro de 2010 a março de 2012, houve uma variação de 43% no preço médio de venda dos imóveis em todo o Brasil. Das regiões metropolitanas analisadas, a cidade do Rio de Janeiro foi a que apresentou a maior valorização, seguida pela cidade de São Paulo. Nessas cidades, o preço de venda dos imóveis teve variação de 168% e 132%, respectivamente. Nesse mesmo período, ocorreu um grande aumento do estoque de crédito imobiliário, que mostrou variação de 130%.
“Não acredito no desencadeamento de uma crise no mercado imobiliário no Brasil onde quer que seja. Esta é uma hipótese que deve ser completamente descartada. Quando me refiro ao termo bolha, isso não significa necessariamente algo catastrófico. Significa que algum momento deverá haver um ajuste para que os preços reflitam os fundamentos da economia”, afirmou.
Segundo ele, ainda é prematuro afirmar com certeza se existe formação de bolha no mercado imobiliário. O pesquisador avaliou que, mesmo nos Estados Unidos, onde a bolha imobiliária estourou causando graves consequências sobre sua economia, os economistas eram muito cautelosos em fazer qualquer afirmação. Para ele, antes que uma bolha “estoure”, não há como dizer categoricamente se ela ocorre ou não. “O que apenas podemos fazer é detectar alguns indícios que nos permite dizer acerca da possibilidade sua existência concreta”, disse.
Analistas entendem que alta é injustificável
Em publicação de Mário Jorge, juntamente com o técnico de Planejamento e Pesquisa da Dimac do Ipea, Adolfo Sachsida, eles alegam que por causa do intenso crescimento no preço e na oferta de imóveis no Brasil, alguns analistas têm chamado atenção para a possível existência de uma bolha no mercado imobiliário.
“Segundo eles, o preço dos imóveis residenciais e comerciais tem crescido além do que pode ser explicado pelos fundamentos que deveriam reger o movimento de preços neste setor e em qualquer outro. Tal apreensão tem relação com a crise de proporção catastrófica que ocorreu na economia americana em 2008, cujo estopim foi o setor imobiliário, e mais recentemente com os casos de Espanha, Portugal e Grécia”.
O pesquisador informou que costuma-se usar como justificativa para descartar a hipótese de formação de bolha no Brasil o fato de que a participação do crédito imobiliário no PIB é muito baixa. Contudo, ele diz que, no que diz respeito à formação de bolha, o mais importante é a velocidade de expansão do crédito, que foi muito expressiva nos últimos cinco anos.
“O fato de que a relação crédito imobiliário/PIB é ainda muito baixa no Brasil serve apenas no meu entendimento para descartar completamente a ideia de que um eventual problema no mercado imobiliário poderia contaminar o restante da economia como aconteceu nos Estados Unidos em 2008”, esclareceu.
Assim, não creio que exista motivo para alarmismo, pois mesmo ocorrendo um ajuste neste mercado isso não afetaria o restante da economia já que a participação do setor imobiliário no PIB é ainda diminuta. Contrariamente, uma retração mais forte da economia certamente causará problemas ao setor imobiliário.
Apesar da publicação dos pesquisadores, segundo a Assessoria de Comunicação do Ipea, as opiniões de exclusiva e inteira responsabilidade dos autores. Por isso, as opiniões expressadas por eles não representam a opinião do Ipea, que no momento não tem uma posição oficial sobre a existência de bolha no mercado imobiliário.
Fonte: Correio da Paraíba